fbpx

Inversión A Prueba De Recesión Parte 4: Clásico vs Único

Inversión a prueba de Recesión: Cuarta entrada de nuestra serie

Hoy tenemos información interesante que brindarte en esta lectura, esta vez midiendo el modelo de inversión de Equity & Help con la suma de todas las estructuras que componen el mercado tradicional de bienes raíces, pues sabemos que nuestro sistema está muy bien posicionado como para enfrentarse a un clásico.

Y es que la industria de bienes raíces tiene sus raíces a finales del siglo XIX, pero empezó a tomar forma a principios de los 1900 y evolucionó atravesando varios cambios, desde comprar y retener, reventa, renta de propiedades unifamiliares o multifamiliares hasta estrategias en línea de hoy día. James Chen de Investopedia.com lo define como:

“Los bienes inmuebles de inversión son bienes inmuebles que generan ingresos o están destinados de otro modo a fines de inversión en lugar de una residencia principal. Es común que los inversionistas posean varias propiedades inmobiliarias, una de las cuales sirve como residencia principal, mientras que las otras se utilizan para generar ingresos por alquileres y ganancias a través de la apreciación de los precios. Las implicaciones fiscales para los bienes raíces de inversión a menudo son diferentes a las de los bienes raíces residenciales.”

Dicho esto, ¿cuáles son los métodos tradicionales que un inversionista puede usar en bienes raíces? Muchos. Pero ¿son la mejor opción en un escenario de recesión? Juzga por ti mismo.

Fuente de la imagen: Financialexpress.com

Comenzaremos con los especulativos:

1) Especulación de Tierras: Después de invertir el tiempo suficiente para hacer seguimiento constante de noticias, anuncios y proyecciones de compañías para saber cuáles áreas entrarán en desarrollo, con la intención de predecir su apreciación en una cantidad de tiempo determinada.

Si te enteras de esto temprano, puedes comprar terreno a un precio barato y luego vender lotes del mismo a un mayor precio en total. Digamos que invertiste $100,000 en el terreno y vendiste diez lotes en $15,000 cada uno para terminar con $150,000 en el bolsillo en el escenario de que todas las predicciones fueron acertadas.

2) Voltear (aunque se usa mucho más el término en inglés, Flipping). Y suena bastante simple: Compra una propiedad a un precio, haz reparaciones, remodelaciones, añade más elementos y revende a mayor precio.

Pero en práctica resulta más complejo, pues puede requerir licencias, mucho conocimiento, costos de reparación y la inversión de mucho tiempo y atención, pues hay un período entre el tiempo en que compras la propiedad y en el que puedes venderla, sin contar los costos de los materiales que estan por los cielos en este momento y donde el mercado puede cambiar y al momento de ajustar tus precios de venta, resulte que pagaste demasiado por ella.

O puede suceder a la inversa, vendiendo a un precio mucho más alto del esperado, pero siguen siendo factores que escapan de las manos del inversionista.

3) Cubrimos los REITS (fideicomisos de inversión en bienes raíces) la semana pasada y regresan brevemente en esta lista: Puedes leer nuestro análisis en nuestro blog, haciendo CLICK AQUÍ.

Y en los que no son especulativos encontramos:

1) Alquileres a Corto Plazo: Bastante popular en los últimos cinco años con la aparición de Vrbo o AirBnb. Personas que alquilan tu propiedad por una noche o más días, con la seguridad de que estarán ocupadas por espacios de tiempo muy breves y que los inquilinos son responsables de pagar cualquier daño ocasionado durante su estancia.

Y la aparición de estas compañías no solo construyó una forma rápida de acceder de forma fácil a sus clientes, sino que significó una mejora para el arrendamiento residencial regular en el mundo. Aunque típicamente cuentan con un mayor índice de vacantes en comparación a la renta tradicional, traduciéndose a propiedades que no generan ingresos por períodos de tiempo indefinidos.

2) Alquileres a Largo Plazo: Se dividen en complejos unifamiliares o multifamiliares. Las casas unifamiliares tienen una sola unidad de vivienda, mientras que las propiedades multifamiliares tienen entre dos y cuatro. Es un modelo de negocio que ya conocemos: El inquilino habita la propiedad a cambio de un depósito inicial y pago mensual, hasta que abandone la propiedad.

Pero todo el peso recae en el dueño, pues es quien está a cargo de inspeccionar, mantener y reparar cualquier deterioro, daño o imprevisto que pueda ocurrir, junto a los impuestos y seguro de la propiedad, significando un retorno neto mucho más bajo a largo plazo. Especialmente en un escenario de recesión, donde los precios escalan significativamente.

Entonces: Si te preguntamos por el retorno neto promedio de una propiedad unifamiliar (como con las que operamos en Equity & Help), en el mercado de bienes raíces tradicional, ¿cuál es el porcentaje que se te viene a la mente?

Asumiendo y entendiendo que debes invertir más y que no hay una compañía ayudándote con el proceso.

¿Diez?

¿Ocho por ciento?

¿Al menos un cinco?

¿O más?

En comparación con todos estos modelos del mercado de bienes raíces tradicional, donde el rango de retorno neto empieza en negativo, desde -5% escalando hasta un 6% como promedio en la industria, lo que hacemos en Equity & Help es bastante especial y único, puesto que sabemos que podemos entregar entre el 8 y 12% y es por esto que sabemos que podemos enfrentar una recesión con mucha mayor seguridad.

Compramos cada una de nuestras casas en su precio más bajo, necesitando reparaciones para alcanzar su valor más alto, así que el primer riesgo lo corremos nosotros escogiendo apenas un puñado de propiedades con mucho potencial entre miles y miles de casas, en un proceso de selección semanal.

Cada uno de nuestros Filantroinversores (FI) compra estas casas con la seguridad de que podrá venderse en un préstamo al 12% de interés por 20 años a una familia calificada, y aún así, puede optar por adquirir una garantía adicional que le permite cambiar una casa que no se haya vendido por un año por otra de las nuestras, agregando una segunda capa de protección.

Es aquí donde nuestro modelo de inversión se aleja del modelo tradicional de la industria, y se acerca más al de un banco.

Y aunque hacemos lo posible para que cada familia que desee comprar la casa financiada por nuestros FI pueda estar solvente, en un caso de mora, incumplimiento y desalojo, el FI siempre podrá empezar de nuevo con la próxima familia calificada dispuesta a culminar el programa, sea en veinte años o sea a través de una refinanciación bancaria en menos tiempo, gracias a que les ayudamos a mejorar su índice crediticio durante su estadía.

Pero es hasta aquí donde llegan la lectura, los ejemplos y las comparativas. Pues nuestra serie de inversión a prueba de recesión culminará la próxima semana, y como ya te hemos contado muchas cosas, creemos que el cierre perfecto será mostrándote nuestro desempeño en los últimos cuatro años.

¡Nos vemos la próxima semana!

 

More articles